Wenn Sanieren sich nicht mehr rechnet: Berliner Altbaumarkt vor dem Wandel

Altbauwohnungen werden für private Sanierer zunehmend unrentabel

In Berlin hat sich ein Marktumschwung manifestiert: Was früher als sicheres Investment galt, ist vielerorts zu einem unkalkulierbaren Sanierungsfall geworden. Investoren, die Bestandswohnungen kaufen, modernisieren und mit Gewinn weiterverkaufen wollten, ziehen sich zurück oder verlagern ihre Projekte in das Umland.

Wandel durch höhere Anforderungen und marode Substanz

Die Gründe sind vielschichtig. Zahlreiche Altbauten weisen inzwischen so gravierende bauliche Mängel und energetische Defizite auf, dass einfache kosmetische Modernisierungen nicht mehr ausreichen. Veraltete Heizungen, undichte Fenster und ungedämmte Fassaden machen oft eine Komplettkernsanierung nötig. Zugleich steigen die technischen und energetischen Vorgaben, sodass die Kosten für eine gesetzeskonforme Modernisierung stark anziehen.

Marktdaten zeigen klare Richtung

Aktuelle Auswertungen belegen die Entwicklung: Während Wohnungen mit guter Energieeffizienz seit 2021 preislich zulegten, verloren Immobilien der schlechtesten Effizienzklassen deutlich an Wert. In Berlin, wo ein großer Bestand an Altbauwohnungen mit schlechter Energieeffizienz existiert, hat dieser Trend die Profitabilität vieler Sanierungsprojekte zerstört. Selbst in bevorzugten Lagen rechnet sich die klassische Sanierungsstrategie kaum noch.

Genehmigungsstau und komplexe Eigentümerstrukturen als zusätzliches Hemmnis

Neben den reinen Baukosten ist die Umsetzung großer Sanierungsvorhaben in der Praxis schwierig. Lange Bearbeitungszeiten in den Bauämtern, widersprüchliche Vorgaben in Milieuschutzgebieten und die Beteiligung vieler Wohnungseigentümer erschweren schnelle, flächendeckende Modernisierungen. Notwendige Arbeiten verschieben sich oft über Jahre, Projekte werden fragmentiert oder gar nicht realisiert.

Unterschiedliche Perspektiven auf dem Immobilienmarkt

Während Mehrfamilienbestände unter Druck geraten, zeigen Einfamilienhäuser stabile Wertentwicklungen. Dort sind Eigentümer flexibler in der Umsetzung von Sanierungen, viele Käufer erwerben Häuser für den Eigenbedarf und tragen die Risiken selbst. In Berliner Randbezirken bleibt die Nachfrage nach sanierungsbedürftigen Häusern vergleichsweise hoch.

Gebäudetyp E: Erleichterung oder Papiertiger?

Die Bundesregierung hatte den sogenannten Gebäudetyp E als Maßnahme vorgeschlagen, um Bauen im Bestand zu erleichtern. Die Idee: In definierten Formen von Bestandsprojekt soll es möglich sein, bewusst von etablierten Komfort- und Ausstattungsnormen abzuweichen, damit Sanierungen wieder wirtschaftlich werden. Doch der Gesetzentwurf steckt fest, und Expertinnen und Experten warnen vor einer unausgereiften Regelung, die Haftungsfragen nicht ausreichend klärt. In seiner jetzigen Fassung drohe das Vorhaben, nur ein Papiertiger zu sein.

Was bleibt für Berlin?

Selbst mit erleichterten Regeln lassen sich strukturelle Hemmnisse nicht über Nacht beseitigen. Hohe Bau- und Materialkosten, ineffiziente Verwaltungsprozesse und der komplexe Zustand vieler Altbauten sind Fakten, die Investitionen bremsen. Für die Hauptstadt bedeutet das: Sanierung bleibt möglich, aber in vielen Segmenten unwirtschaftlich. Nur hochwertige Trophy-Objekte oder Projekte mit besonderer Förder- oder Investorensituation dürften weiterhin rentabel sein.

Die Entwicklung stellt Stadtplaner, Politik und Eigentümer vor die Frage, wie bezahlbarer, nachhaltiger Wohnraum im Altbaubestand erhalten und erneuert werden kann, ohne dass Projekte am Ende finanziell scheitern. Berlin wird die Balance zwischen Schutz des Bestandes und praktischer Baufähigkeit noch finden müssen.