SPD plant Lebensfreibetrag von einer Million: Immobilienerben vor Liquiditätsproblem

Lebensfreibetrag von rund einer Million schafft neue Steuerprobleme für Immobilienerben

Berlin. Die SPD hat einen Entwurf für eine Reform der Erbschaftsteuer vorgelegt, der große Vermögen stärker belasten und kleine und mittlere Erbschaften entlasten soll. Herzstück ist ein sogenannter Lebensfreibetrag von insgesamt etwa einer Million Euro: 900 000 Euro sollen innerhalb der Familie steuerfrei übergehen, hinzu kämen pauschal 100 000 Euro bei Schenkungen und Erbschaften anderer Personen.

Die Partei betont, dass das selbst bewohnte Elternhaus unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin steuerfrei übertragen werden kann. Kritiker sehen dennoch erhebliche Risiken, vor allem für Erben von vermieteten Mehrfamilienhäusern und für Familienunternehmen mit eigenem Immobilienbestand.

Praktische Folgen für Vermieter und Erben

Der Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland hält den vorgeschlagenen Freibetrag in vielen Regionen Deutschlands für unzureichend. Präsident Kai Warnecke warnt, die Annahme, der Lebensfreibetrag ermögliche in den meisten Fällen die steuerfreie Übergabe von Wohnhaus oder Grundstück, gehe an der Realität vieler Immobilienmärkte vorbei. Besonders betroffen seien Erben, die nicht über liquide Mittel verfügten, sondern deren Vermögen an der Immobilie gebunden sei.

Auch Jürgen Michael Schick, Geschäftsführer von Schick Immobilien in Berlin und Ehrenpräsident des Maklerverbandes IVD, betont die Diskrepanz zwischen nominalem Freibetrag und tatsächlichen Marktwerten. In Städten mit stark gestiegenen Preisen reiche ein Freibetrag von einer Million oft nicht aus, sodass Erben vor der Wahl stünden, Steuern aus eigenen Mitteln zu zahlen, die Immobilie zu verkaufen oder Fremdkapital aufzunehmen.

Besondere Belastung für Familienunternehmen

Neben privaten Eigentümern sehen Beobachter Probleme für mittelständische Familienunternehmen mit eigenen Büro- oder Geschäftsimmobilien. Hier könne eine erhöhte Steuerlast die Wettbewerbsfähigkeit schmälern, weil Kapital gebunden und liquide Mittel fehlen. Kritiker fordern flexiblere Ausnahmen und passgenauere Regelungen für unterschiedliche Besitzformen.

Politische Debatte und juristische Unsicherheit

Bundeskanzler Friedrich Merz rief die Koalitionspartner zu Zurückhaltung auf und mahnte, eine Debatte über die Erbschaftsteuer dürfe nicht zusätzliche Verunsicherung in der Bevölkerung und in mittelständischen Betrieben auslösen. Zugleich steht ein Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht aus 2023 im Raum, das die Verfassungsmäßigkeit der bisherigen Regelungen überprüft und die politische Diskussion weiter anheizen dürfte.

Datenlage und Struktur der Erbschaften

Analysen zeigen, dass Immobilien inzwischen eine zentrale Rolle bei Vermögensübertragungen spielen: Laut einer Auswertung stieg der Anteil der geerbten Grundstücke und Wohnungen von 40 Prozent im Jahr 2018 auf 54 Prozent. Die Zusammensetzung vererbter Immobilien reicht von Einfamilienhäusern über Zweifamilienhäuser bis zu Mehrfamilienhäusern; jährlich werden nach Schätzungen rund 430 000 Immobilien vererbt.

Was bleibt zu regeln

Aktuell gelten für Ehegatten Freibeträge von 500 000 Euro und für Kinder 400 000 Euro; darüber hinaus greift die Erbschaftsteuer mit gestaffelten Sätzen. Besondere Schutzregeln gibt es für das Elternhaus, das unter bestimmten Bedingungen steuerfrei übernommen werden kann, wenn der Erbe einzieht und bestimmte Flächenobergrenzen eingehalten werden. Experten fordern nun, die Reform so auszugestalten, dass sie die Bandbreite realer Besitzverhältnisse abbildet und eine Zwangsveräußerung wertgebundener Immobilien verhindert.

Die Debatte wird in den kommenden Monaten weitergehen: Politik, Verbände und Gerichte werden entscheiden, ob der vorgeschlagene Lebensfreibetrag in seiner jetzigen Form tragbar ist oder ob Nachbesserungen nötig sind, um Erben und kleine Unternehmen vor unerwarteten finanziellen Belastungen zu schützen.