Wenn Mieten steigen, ist das good news – Wie groß ist die Immobilienblase in Berlin

Steigende Mieten können ein Zeichen für Marktstabilisierung sein

Wer heute eine Wohnung in Berlin sucht, spürt die Belastung durch wachsende Mietpreise. Überraschend genug: Solche Preisaufschläge können auch ein positives Signal sein. Sie deuten darauf hin, dass Nachfrage und Angebot sich annähern und der Markt nicht mehr auseinanderfällt. Gleichzeitig zeigt der aktuelle Blasenindex des Analyseinstituts Empirica, dass das Risiko einer Immobilienblase in vielen deutschen Kreisen, darunter auch in Berlin, nach wie vor erhöht bleibt.

Eine Blase entsteht, wenn Preise in kurzer Zeit über fundamentale Werte hinaus steigen und anschließend stark korrigieren. Ein solcher Crash trifft nicht nur Spekulanten. Käufer mit hoher Verschuldung, Kleinanleger, die auf konstante Mieteinnahmen angewiesen sind, und auch Banken können in Mitleidenschaft gezogen werden. Für Mieter bedeutet eine Marktverwerfung zudem oft höhere Wohnkosten und Verdrängungsdruck in besonders gefragten Vierteln.

In Berlin kommen spezifische Faktoren hinzu: begrenztes Wohnraumangebot, anhaltende Zuzüge, Umwandlungen und umfangreiche Modernisierungen treiben die Preise. Wenn Kaufpreise deutlich schneller steigen als Einkommen, wächst die Wahrscheinlichkeit einer scharfen Korrektur.

Welche Warnsignale sollten Käufer und Eigentümer beachten?

• Rasche Preissteigerungen, die das Verhältnis von Kaufpreis zu Haushaltseinkommen sprengen
• Hohe Beleihungsquoten und kurze Zinsbindungen, die Kreditnehmer bei Zinsanstieg in Not bringen
• Sinkende Mietrenditen bei gleichzeitig höheren Kaufpreisen
• Steigende Leerstände oder ein plötzlicher Rückgang der Nachfrage als frühe Indikatoren

Praktische Schritte zur Risikominderung sind einfache, aber wirkungsvolle Maßnahmen: realistische Wertermittlungen, konservative Finanzierungsannahmen, längere Zinsbindungen und Stressszenarien für steigende Zinsen. In Berlin lohnt es sich zudem, auf Projekte zu achten, die das Angebot dauerhaft erhöhen oder verändern, etwa groß angelegte Neubauprogramme oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Steigende Mieten sind nicht per se ein Beleg für eine unmittelbar drohende Katastrophe. Sie können auf eine Stabilisierung hindeuten. Doch die strukturellen Besonderheiten großer Städte wie Berlin erhöhen das Risiko, dass aus starken Preisbewegungen eine schmerzhafte Marktbereinigung wird. Wachsamkeit und konservative Planung bleiben daher ratsam.